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該項目位于靠近府南河邊與香格里拉之間的一塊

来源:亚游 编辑:admin 时间:2018/03/28

觀點地產網 在香港這個東西方兼容的城市。
       各種膚色、樣貌的外國人已是稀松平常。
       而盛智文絕對可以稱得上香港最知名的“外國人”之一。

盛智文如何在香港發跡并建立蘭桂坊。
       已經是很多人耳熟能詳的故事。當蘭桂坊成為了一個品牌的時候。
       不少內地城市也希望將之引進。

盛智文。
       原名allanzeman。
       1950年出生于德國。
       很小的時候隨父母移居美國紐約。
       7歲時父親去世。
       母子倆移居加拿大魁北克。
       19歲時因工作原因前往香港。
       從此愛上香港并在此定居。

有趣的是。
       盛智文依然聽不懂粵語。
       更不要提普通話了。就是這樣一個說著一口英文在內地談生意的猶太人。
       卻不喜歡別人稱自己是“鬼佬”。
       尤其是他在2008年放棄加拿大國籍。
       獲得香港身份證之后。
       更覺得自己已經是一個中國人。

對中國的喜愛也體現在他的辦公室中。盛智文的辦公室是中環一個并不起眼的寫字樓。
       和中環其他知名寫字樓相比。
       這棟隱藏于街邊的大樓看上去既小且舊。不過。
       走進大樓里面。
       尤其是盛智文的辦公室。
       卻呈現出另一番景象。

盛智文的辦公室裝修得十分漂亮。
       里面放滿了各種物品。
       最顯眼的是各種中國元素的掛畫、塑像等飾品。

這似乎就是香港城市特色的集中體現。
       中西方文化的互相交織、影響。
       使得盛智文這個猶太人也入鄉隨俗。
       學會了中國式的“生意法則”。

作為公認最會做生意的民族。
       猶太人有著自己的生意準則。比如。
       最基本的信奉條例就是“賺錢是商人的天職”。
       還有類似做生意沒有禁區、休息就是休息、只要付出就會有回報等法則。

最為明顯的一點就是以開放的心態面對所有的可能性。
       這似乎和猶太人“做生意沒有禁區”的法則有異曲同工之妙。

“我在內地很樂于與政府打交道。
       也很樂于和政府合作項目。”盛智文總結。
       很重要的一點是要了解政府官員講的是什么。
       了解他們面對的問題。
       “當了解他們問題的時候。
       我們也會跟他們嘗試在體制內解決問題。”

在中國。
       不管是官場還是商場。
       談生意交朋友總是在飯局之中。
       而喝酒更是重要的組成部分。那么。
       滴酒不沾的盛智文怎么融入中國式“飯局”呢?

對于這個疑問。
       盛智文隨手拿起身邊裝著大半杯白開水的透明玻璃杯。
       然后將杯子放在嘴邊。
       隨即拿開。“就像這樣。”盛智文說。
       他們知道我不喝酒。
       有時候喝一點點。
       他們也很尊敬我。

這是矛盾而又有趣的地方——盛智文作為蘭桂坊老板。
       時長接觸酒吧、夜店。
       保持健康而規律的生活習慣。
       堅持每天運動超過30多年。他甚至表示:“我不明白為什么人們要喝醉。”

和政府的合作并不是每次都能夠順利進行。
       盛智文對此很坦然。
       例如之前準備在長沙開一個蘭桂坊。
       和政府也有溝通。
       但因政府換人后對土地有其他想法。
       看好的地最終沒有買到。“不過我們還沒有給錢。
       只是浪費了時間。
       所以不覺得這是一個很大的風險。”

當然。
       相對于失敗的經歷。
       蘭桂坊從中獲益也不少。蘭桂坊進入內地的第一個項目就是和成都市政府合作。
       2015年即將開業的無錫蘭桂坊也是與政府合力打造的。

2010年12月底。
       成都蘭桂坊正式開業。
       該項目位于靠近府南河邊與香格里拉之間的一塊狹長地帶。
       。
       。
       這個面積是香港蘭桂坊的18倍。

不管是在香港蘭桂坊還是內地已開業項目。
       盛智文都未涉足住宅地產。
       但他并不排斥未來開發住宅項目:“如果選址合適、城市條件合適。
       我們還是很愿意做住宅。”

這充分體現了盛智文的一個特征。
       從不為自己設限。
       “我的風格是喜歡嘗試。
       先看看事情會以什么樣的形式發展”。

盛智文的風格體現在很多方面。
       包括個人方面也是如此。不管是蘭桂坊的重大節日活動。
       還是另一個公司海洋公園的公開慶典。
       盛智文常常以極其夸張的造型打扮出現。他本人從不覺得“丟臉”。
       反而大感有趣。

因其活潑大膽的特點。
       以至于今年4月不再擔任海洋公園主席之后。
       有媒體為以后沒有機會看見盛智文精彩的打扮而遺憾。

海洋公園的經營。
       也是盛智文極其看重的。“我們需要很有創意的人。
       也需要不斷有新想法的人。
       開發新的旅游景點。”面對國內的主題公園熱潮。
       盛智文稱經營主題公園的人必須想得很超前。

從他持有加州大廈的時間長度就可以看得出來。
       在中環這個寸土寸金的地方。
       盛智文買下加州大廈至今已有20年。上世紀80年代。
       盛智文在蘭桂坊開了一家加利福尼亞餐館。
       本想用作招待客人。
       結果業績卻超出預期。

2010年。
       他決定將這兩棟大廈拆除。
       合并重建成樓高28層的全新大廈californiatower(加州大樓)。

這座新大廈將全部自持用以租賃。
       并引入食肆、會所及高端健身中心等休閑生活設施。
       當時大廈的市場估值約為40億港元。

這樣的長線持有方式在香港并不鮮見。在香港。
       優質區域的優質物業。
       大部分開發商都會選擇長期持有。
       從而享有超高的升值溢利。
       并可以每年為公司帶來不菲的現金流。
       包括新鴻基、九龍倉等。
       都是這樣做的。

一是起家的成衣生意“colby服裝貿易公司”;二是將服裝公司賣給前競爭對手利豐之后。
       又將蘭桂坊做成了全球知名旅游目的地和品牌。

在某些方面而言。
       盛智文雖然表示自己什么都可以去嘗試。
       但面對種種的可能性又相當理智。
       始終在做自己最擅長或者最喜歡的事情。

香港有著全球知名的股票交易所。
       盛智文和蘭桂坊又有著如此高的知名度和認可度。
       應該不會有太大難度。
       蘭桂坊都沒有在港交所掛牌。

“我對于上市的想法已經有過很多次。
       也有很多投資銀行跟我們接洽。但我對于上市不是非常著急。
       因為上市之后整個公司的架構就不一樣了。
       之后每個季度、每半年都要報告業績。
       要根據市場的情況決定自己的運營。”

雖然蘭桂坊不是上市公司。
       但是盛智文在其他諸多上市公司都擔任職務。
       比如永利賭場、華潤集團等。

在這些上市公司董事會任職的經歷。
       使得盛智文對于上市公司的運作方式和要求十分清楚。
       反而使其對促進蘭桂坊上市不太積極。

“我是比較享受自己人生的類型。
       我有很多的壓力。
       但不想有這種來自公眾的壓力。”盛智文坦言。
       上市之后雖然可以賺很多錢。
       但生活畢竟不只是錢而已。
       最終目的是要享受生活。

與香港蘭桂坊只是經營餐飲、酒吧相比。
       內地的蘭桂坊引進了零售等更多業務。比如成都項目有紅酒、服裝等高檔專賣店。
       無錫項目則包括了零售店、酒店及服務式住宅等多種業態形式。

可以說。
       內地蘭桂坊更接近真正意義上的商業地產項目。因此。
       盛智文也十分關注國內的商業環境和商業地產的發展。

他認為。
       過去內地很多發展商都在開發商業地產。
       一二三四線城市都在建新的購物商場。現在所有新的購物商場同時推向了市場。
       但是經濟卻在減速。

因為反腐以及經濟減速的原因。
       這些商場雖然已經竣工。
       但商家進駐以后運營的效果不是很理想。
       主要是沒有足夠多顧客支撐這些商場的運營。

他表示。
       蘭桂坊不僅僅是一個購物商場。
       而是提供給顧客很多的服務。
       包括餐飲、酒吧等。
       這些服務是不能通過電商享受到的。

他以香港為例稱。
       即使在香港經濟不好的情況下。
       娛樂產業還是比較繁榮。即使在經濟不是很好、口袋里錢不是很多的時候。
       人們還是愿意出去跟朋友吃飯聚會。
       這是一種不太受gdp影響的形式。

除了餐飲之外。
       蘭桂坊還會有一些時尚的零售產業。“零售雖然會受經濟減速的影響。
       但因為我們有娛樂業。
       所以顧客愿意到我們這邊來。
       反而會給零售業帶來更多人流。”

對于內地商業地產的情況。
       盛智文則稱:“我建議他們先不要吃太多。
       因為很多時候其實消化不了。
       應該是一步一個腳印、小心翼翼去發展。
       而不是大躍進式發展。”

觀點地產新媒體:2014博鰲房地產論壇上。
       恒隆地產主席陳啟宗說“內地空置的商場除了養老鼠之外。
       沒有其他的用處”。
       盛主席是否認同陳先生的話?您怎么看內地商業地產的情況?會不會擔心有新的風險和泡沫?

盛智文:中國經濟在慢慢的減速。
       過去習慣了12%、14%的增長。
       現在基本上是7%%的速度。
       顧客的消費能力、中國經濟增長的確是在減緩。

內地很多發展商都在開發商業地產。
       一二三四線城市都在建新的購物商場。現在所有新的購物商場同時推向了市場。
       但是經濟卻在減速。

因為反腐以及經濟減速的原因。
       這些商場雖然已經竣工。
       但商家進駐以后運營的效果不是很理想。
       主要是沒有足夠多顧客支撐這些商場的運營。

同時。
       電商的發展非常迅速。
       淘寶、天貓等電商帶走了實體商場里面的顧客。
       相信今后五到十年電商仍然會保持非常普遍、非常受歡迎的發展趨勢。因為不像美國和其他發達國家。
       中國物流業也發展得非常迅速。
       所以電子商務的發展趨勢非常良好。

盛智文:蘭桂坊和大多數購物商場不一樣。
       我們不僅僅是一個簡單的購物商場。
       還提供給顧客很多的服務。
       包括餐飲、酒吧等。
       這些服務是不能通過電商享受到的。
       吃飯不能靠電商解決。

盛智文:即使香港經濟不好的情況下。
       娛樂產業還是發展得比較繁榮。在經濟不是很好、口袋里錢不是很多的時候。
       人們還是愿意出去跟朋友吃飯聚會。
       這是一種不太受gdp減速影響的形式。

除了餐飲之外。
       蘭桂坊的項目還有時尚零售產業。蘭桂坊的零售會受到經濟減速的影響。
       但因為我們有娛樂業。
       所以顧客愿意到我們這邊來。
       這些人會給零售業帶來更多人流。
       我們的經營理念和普通購物商場不一樣。

觀點地產新媒體:盛主席做過香港海洋公園。
       內地主題公園以后會遇到什么問題?您認為做主題公園最重要的是什么?

盛智文:主題公園和住宅項目不同。
       我們需要很有創意的人。
       也需要不斷有新想法的人。
       開發新的旅游景點。

主題公園要不斷升級基礎設施。
       了解顧客的想法。
       因為現在很多中國人喜歡出國旅游。
       他們的品味變得更加成熟、更加高。

他們現在已經不僅是簡單接受。
       過去可能比較容易接受。
       但是現在的品味越來越高。
       要求也越來越高。

盛智文:中國現有的主題公園最大問題是不夠世界級。
       人們去了一次以后覺得很一般。
       就不會去第二次了。
       所以很多中國的主題公園最后都失敗了。

現在很多開發商的主題公園更好了。
       因為有一些開發商已經意識到了這個問題。
       他們想要打造世界級的主題公園。

觀點地產新媒體:隨著上海迪士尼開業以及北京環球影城簽約。
       這些世界級主題公園的建立。
       會不會對香港旅游特別是海洋公園形成一定的競爭?

盛智文:環球影城之所以在新加坡成功。
       原因是有非常好的氣候。
       加上附近還有賭場。如果只是單獨一個主題公園在那里。
       不會那么成功。

我相信香港旅游業會繼續向好的方向發展。
       因為中國是一個非常大的市場。
       相信還會有游客繼續來香港旅游。

盛智文:對于公眾上市公司來說。
       他們有很多股東。
       用的也是公眾的錢。
       所以必須對公眾負責。
       但很多時候不要太注重量。
       而是要注重質。

很多上市公司過去僅僅是建樓賣樓就能賺錢。
       現在競爭越來越激烈。
       他們必須要把質提上去。
       才能做得更好。

就像習近平主席說我們“不要造奇奇怪怪的建筑”。
       要把建筑的“質”提上去。
       不要拿到地就立刻建樓。
       要先考慮項目的質量和品質。

盛智文:我建議他們先不要吃太多。
       因為很多時候其實消化不了。
       應該是一步一個腳印、小心翼翼去發展。
       而不是大躍進式發展。

英文也有一句俗話叫“臉大肚子小”。
       就是要避免這個狀況的出現。
       否則就會遇到很多問題。

觀點地產新媒體:蘭桂坊海口項目即將開業。
       但海口作為旅游度假地。
       您對這個項目的預期會大過成都嗎?

成都是一個城市。
       有很多的辦公樓。
       有很多居民;海口是更注重度假的地方。
       當然海口也有居住中心區。
       但和成都相比。
       海口是由不同因素組成的一個城市。

海口項目中有一個非常大的石礦湖。
       在湖區每天晚上都會有一些表演。
       在湖區周圍也有一些酒吧、零售。

我每次在一個城市開發項目的時候。
       會研究當地的文化。
       這是非常重要的。在成都有三件當地人最喜歡做的事情:第一喝茶;第二吃辣;第三打麻將。

成都市民不像別的一線城市那么富有、有錢。
       但他們享受一種非常悠閑的生活。
       很享受自己的人生。
       每天晚上都喜歡出去。
       每天晚上都開派對。

海口大多數是游客。
       各自有不同的背景。海口項目主要的顧客有很多旅游者。
       因為觀瀾湖是打高爾夫球的地方。
       所以整個項目的理念是不一樣的。

市區項目回頭客比較多。
       每個人都在那邊工作生活。
       晚上都會和朋友小聚一下。
       這是城市項目最主要的特點。而海口的顧客有可能是來度假一周。
       所以這是海口項目最主要的消費者來源。

觀點地產新媒體:成都項目的底商部分是蘭桂坊買下來的?盈利模式是什么?海口觀瀾湖項目的盈利模式是什么?

盛智文:成都市政府剛開始和我聯系的時候。
       我其實不太確定這個項目是以什么樣的形式發展。
       因為那個時候政府已經把18個建筑建完了。
       不是我們建造的。

作為一種嘗試。
       我想試一試這個項目是不是真的能夠在中國順利開發。
       我買了一半的產權。
       并不是所有的。另外一半我們有一個非常長的租賃期。
       而且有選擇權。
       在想要買的時候可以買。

海口觀瀾湖項目跟我們合作的時候。
       他們對整個項目已經有了規劃。
       開始的設計我不是特別喜歡。
       所以我們對整個項目進行了重新設計。我們那時候和觀瀾湖達成了協議。
       我們會買一部分地。
       這是合作的前提。

我的風格是喜歡嘗試。
       先看看事情會以什么樣的形式發展。如果給我一塊地。
       我喜歡從頭開始。
       自己掌控設計到開發整個過程。
       而不是別人設計了之后再給我。

盛智文:我們和觀瀾湖經營的主業不同。
       因為觀瀾湖最主要發展的是高爾夫、度假酒店。
       蘭桂坊面向的是不同顧客。

現在觀瀾湖有一個電影公社項目以及萬麗酒店。
       周邊其他酒店包括麗思卡爾頓酒店等在四五年之后都會慢慢建成。
       建成之后會變成一個非常完整的社區。

之后這些酒店會吸引到本地以及周邊的一些旅游者。
       他們會給整個項目帶來非常好的客源。而且我們項目招到的商戶。
       很多都是第一次進入海口。
       他們會給海口市場帶來很多活力。

盛智文:我們是和政府企業合作的。
       的確是買了那些地。我在內地很樂于和政府打交道。
       也很樂于和政府合作項目。

觀點地產新媒體:很多港資企業如新鴻基、恒隆等。
       和政府接觸不是特別多。
       越往西部走和政府的合作越不適應。
       您怎樣做到游刃有余?

盛智文:我在中國已經很久了。
       中國每個城市都是不一樣的。
       文化也不一樣。
       上海和無錫的文化不一樣。
       無錫和成都也不一樣。

最重要的一點是要了解政府官員講的是什么。
       了解面對的問題。
       當了解他們問題后。
       我們也會嘗試在體制內解決問題。

很多開發商把員工派駐過去的的方式跟我們不一樣。
       他們的員工過去跟政府就是吃飯、握手。
       我們的員工過去是花很多時間適應本地文化。

盛智文:我們成都招的經理是香港出生的。
       在成都生活了很久。內地所有的員工大部分都是本地的。
       就像無錫的總經理也是出生在香港。
       但已經在內地生活了差不多30年。
       而且下面所有的員工都是本地的。

中國需要這樣的本土人才。
       雖然我是外國人。
       但是我比那些看起來像中國人的香港開發商更了解中國的問題。我在中國已經超過35年。
       之前是在湖南長沙。
       那個時候是完全不一樣的中國。

盛智文:我們去年和長沙市政府有這方面的溝通。
       他們也迫切需要有一個蘭桂坊項目進駐長沙。長沙人也喜歡晚上出去聚會。
       我們準備在長沙開一個蘭桂坊。
       但因為政府的一些人事變動。
       之前那塊地買不到了。

觀點地產新媒體:您之前曾表示2017年上市。
       現在還有這樣的計劃嗎?上市時可售物業和自持物業比例是多少?租金比例達到多少后。
       上市能夠獲得足夠好的估值?

盛智文:上市的想法已經有過很多次。
       也有很多投資銀行跟我們接洽。但我對于上市不是非常著急。
       因為上市之后整個公司的架構不一樣了。
       之后每個季度、每半年都要報告業績。
       要根據市場的情況決定自己的運營。

盛智文:我其實是很多上市公司的主席、董事局成員。
       也是永利賭場董事局副主席。
       所以很了解上市公司的事情。

我不是那么著急需要上市。
       欲望不是很強烈。
       所以還是慢慢來。雖然上市之后可以賺很多錢。
       但是生活畢竟不只是錢而已。
       最終宗旨還是要享受生活。

觀點地產新媒體:內地的企業哪怕只有10億、20億。
       都要拼命上市。是不是因為蘭桂坊模式以及您個人的原因。
       不需要通過上市來宣傳?

盛智文:我們這個行業中沒有很多競爭對手。
       比較厲害的可能是瑞安。
       這是和我們發展模式最接近的。

我們跟他們不同的是活動。
       每兩個月就會做一些主題活動。
       像萬圣節、嘉年華等的活動。
       別的開發商大多數不會做。

蘭桂坊有一種非常獨特的魔法。
       有很多令人著迷的故事。例如有時候一對男女在蘭桂坊認識。
       之后他們就有可能步入婚姻的殿堂。
       蘭桂坊有很多這樣令人著迷的故事。

人們來這里就是喜歡人與人形成的氛圍。
       他們有時候不需要在這邊消費也能夠享受這種獨一無二的氣氛。

觀點地產新媒體:之前蘭桂坊在廣州有一個管理的項目花城匯。
       去年就結束合作退出了。
       退出的原因是什么?對以后和政府合作有什么可以借鑒的經驗?

盛智文:花城匯當時有招投標。
       我們受政府邀請加入招投標。
       這不是蘭桂坊自己的項目。我們負責幫助設計、運營的工作。
       但是那個地方原來不是設計成商場。
       原來的設計有別的用途。
       所以是按三個不同部分來設計。

因為政府想要有三個不同的運營商管理三個不同的區域。
       變得很復雜、很麻煩。
       這就是那個時候我們為什么要退出終止合作、和平分手的原因。

當然我們也盡能力把那個項目打造到比較好的程度。
       然后交給他們運營。這不算我們自己經營的生意。
       但是我們現在還是跟政府有非常好的關系。
       如果需要幫助我們還是非常愿意提供。

盛智文:廣州是一個非常好的市場。
       如果能夠在廣州找到合適的地皮。
       我很愿意在廣州做項目。
       廣州人很有錢。
       而且他們很喜歡吃東西。

盛智文:我是比較開放的態度。
       當然決定還是因項目而異。
       首先要保證其他的開發商、運營商跟我們有一樣的想法和理念。
       這是合作的前提。

盛智文:我有做。
       但不僅僅是我一個人做。
       我們有整個團隊研究各種方案。看到地價各種因素都比較合適的項目。
       我們就會作出決定。
       是整個團隊一起做決定。

我的管理模式是和大家一起工作。
       很多公司老總不認識自己的員工。
       而我很享受和員工一起工作的狀態。

觀點地產新媒體:蘭桂坊接下來還會大范圍的拿地嗎?中國大部分一二線城市地價比較高。
       會不會使得蘭桂坊在拿地的時候受到限制?

盛智文:我們很多項目是和政府合作。
       也有跟觀瀾湖這樣的開發商合作。
       所以拿到的地價往往是比較合理的。
       地價對我們來說不是非常大的限制。當然。
       項目的設計要很獨特才行。

盛智文:政治是一種完全不一樣的生意。
       香港現在面臨的困難是上一代成功人士和現在年輕的學生有非常大的差距。
       兩個階層是脫離的。

現在問題是他們看不到非常美好的未來。
       這也是為什么他們想要改變的原因。這對于全世界其他所有地區是一樣的。
       都發生了這樣的事情。

盛智文:我很注重生活健康。
       每天都會做80分鐘運動。
       已經堅持超過36年。這對我來說已經成為生活中很重要的一部分。
       而且我也崇尚健康飲食。
       不喝酒。

盛智文:我只是用嘴唇碰一碰。
       他們也知道我不喝酒。
       也很尊敬我。有時候會喝一點點。
       但是我不能明白為什么人們要喝醉。

盛智文:現在還沒有考慮這樣的問題。
       如果還能夠為公司貢獻自己的一份力量。
       有新想法的時候還是會繼續工作。公司的領導層要有這樣的意識。
       當他們對公司沒有貢獻的時候。
       要知道自己對公司沒貢獻了。

我所做的生意都是關于創業以及歡樂的。
       即使有時候生意中會有一些頭痛事和麻煩事。
       但我還是很享受。
       我很幸運這一生是這樣度過的。

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